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Notarios Públicos - Avisos PLD sobre inmuebles

Notarios Públicos - Avisos PLD sobre inmuebles

Junio 12, 2019

Alejandro Ponce Rivera y Chávez

En términos del artículo 17, fracción XII, apartado A, inciso a), de la LFPIORPI, los Notarios Públicos realizan Actividades Vulnerables cuando dan fe de la transmisión o constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles, salvo las garantías que se constituyan en favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.

Esto significa que siempre que un Notario levanta la Escritura de donación, compraventa, adjudicacion, hipoteca o cesión de un inmueble, está realizando una Actividad Vulnerable y debe dar cumplimiento a las obligaciones previstas en la LFPIORPI, por lo que debe integrar un expediente de identificación de las partes que intervienen en la operación.

La normativa señala que se debe integrar un Expediente único de identificación de cada cliente o usuario, el cual debe estar conformado por datos y documentos, no obstante, los Notarios Públicos tendrán por cumplida esta obligación si la información y documentación que se requiere para la integración del expediente único de identificación se incorpora en sus protocolos, pólizas o en los libros de registro y archivos. Para esto, es importante que todos los datos y documentos que señalan los Anexos de las Reglas de Carácter General estén incorporados en los protocolos, pólizas o en los libros de registro y archivos, ya que si algún dato o documento no se encuentra ahí, no se tendrá por cumplida la obligación de integrar el expediente y el Notario podrá ser sujeto de sanciones.

Cuando el valor del inmueble es superior al equivalente a 16000 UMAS ($1’351,840.00 en 2019), la operación es objeto de Aviso. En todos los casos, este Aviso se enviará a través del sistema DeclaraNOT; a partir de Febrero 2016 dicho Aviso se presenta utilizando el Anexo 5 de dicho sistema.

Si el valor del inmueble es inferior al equivalente a 16000 UMAS, se debe realizar la acumulación de las operaciones de transmisión o constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles que realice el cliente en un periodo de 6 meses y, cuando el valor de las operaciones acumuladas supere el equivalente a 16000 UMAS, las operaciones serán objeto de Aviso.

Excepción.- Señala la LFPIORPI que no se consideran Actividades Vulnerables aquellas en las que la transmisión o constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles se derive de las garantías que se constituyan a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda. Por lo tanto, respecto de estas operaciones no se deben integrar Expedientes de identificación, no se debe realizar la acumulación de operaciones, y no se debe realizar el envío de Avisos.

Hemos notado que existe confusión en el cumplimiento de esta obligación, por lo que haremos énfasis en algunos puntos importantes.

  • En todas las operaciones de transmisión o constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles se debe integrar un Expediente único de identificación del cliente o usuario.
  • Quedan exceptuadas las garantías que se constituyan a favor de instituciones del sistema financiero o de organismos públicos de vivienda.
  • El Expediente único de identificación se conforma por los datos y los documentos señalados en los Anexos de las Reglas de Carácter General.
  • Si todos los datos o documentos señalados en los Anexos de las Reglas se encuentran incorporados en los protocolos, pólizas o en los libros de registro y archivos, se tiene por cumplida la obligación de integrar el Expediente único de identificación.
  • Cuando el valor del inmueble es inferior al equivalente a 16mil UMAS (precio pactado, valor catastral o valor comercial, el que resulte más alto), el Notario Público debe realizar el seguimiento y acumulación de las operaciones que realiza el vendedor del inmueble en un periodo de 6 meses, y cuando el valor de las operaciones acumuladas supere el equivalente a 16mil UMAS, se deben enviar los Avisos de dichas operaciones acumuladas a través del Anexo 5 del DeclaraNOT.
  • Cuando el valor del inmueble sea igual o superior al equivalente a 16mil UMAS (precio pactado, valor catastral o valor comercial, el que resulte más alto) se deberá enviar el Aviso de Actividad Vulnerable a través del Anexo 5 del DeclaraNOT.
  • En todas las operaciones de compraventa de inmuebles con valor igual o superior al equivalente a 16mil UMAS se debe enviar el Aviso de Actividad Vulnerable, cualquiera que sea el vendedor del inmueble:
    • persona física
    • persona moral
    • fideicomiso
  • En todas las operaciones de compraventa de inmuebles con valor igual o superior al equivalente a 16mil UMAS se debe enviar el Aviso de Actividad Vulnerable, cualquiera que sea la forma de liquidación de la operación:
    • se pagó total o parcialmente con anterioridad
    • se liquida en el momento de la escrituración
    • se liquida con recursos propios del comprador
    • se liquida con crédito otorgado por institución del sistema financiero
    • se liquida con crédito otorgado por organismo público de vivienda
    • se liquidará con posterioridad
    • dación en pago
  • En los casos en que la operación de compraventa de inmuebles no sea susceptible de informarse en términos de las disposiciones fiscales federales, únicamente se debe enviar el Anexo 5 del DeclaraNOT.
  • En las operaciones de compraventa de inmuebles en las que el comprador realiza el pago con un crédito (financiero o de Infonavit),
    • si el valor del inmueble es inferior a 16mil UMAS, se debe realizar el seguimiento y acumulación de operaciones que realiza el vendedor para que cuando supere el equivalente a 16mil UMAS se presente el Aviso de las operaciones acumuladas;
    • si el valor del inmueble es igual o superior a 16mil UMAS, se debe realizar el envío del Aviso de la operación de transmisión o constitución de derechos reales entre el vendedor y el comprador;
    • la constitución de la garantía a favor de la institución del sistema financiero o del organismo público de vivienda, al no ser considerada actividad vulnerable, no es objeto de Aviso.

Es importante que los Notarios Públicos analicen si han cumplido con la integración de Expedientes, la acumulación de operaciones y el envío de Avisos, sobretodo en los siguientes casos:

  1. Cuando el vendedor del inmueble es persona moral, y
  2. Cuando el comprador realiza el pago con un crédito del sistema financiero o del organismo público de vivienda.

En caso de detectar que no se han integrado algunos Expedientes de identificación o que no se han enviado algunos Avisos, el Notario Público debe regularizar su situación, para ello es menester que analice si le conviene solicitar autorización al SAT para implementar un Programa de auto regularización, o si le conviene llevar a cabo una regularización espontánea.

Regularizar el cumplimiento (de manera espontánea o con autorización del SAT) es importante para que el Notario Público reduzca o elimine la posibilidad de ser sancionado ante una verificación del SAT, y que no ponga en riesgo el ejercicio de su función.

Si requiere un diagnóstico o análisis, estamos a sus órdenes.

 

Autor: Alejandro Ponce Rivera y Chávez

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